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關于協議出讓“國有土地使用權”的締約風險及效力分析

發布日期:2018-10-10來源:君合律師作者:管理員瀏覽量:737
詳情介紹

穿越火线手游吧 www.ujcmk.icu 四川君合律師事務所   張傳蓉

在我國行政機構序列中,并沒有開發區管理委員這樣一個機構。但伴隨著全國各地出現的開發區熱,開發區管理委員會這種特殊的機構應運而生,并在對外開放、辦事效率、改革實驗和招商引資等領域形成了一套比較完整的運行機制??⑶芾砦被岵喚齦涸鷲猩桃?,而且其通常被認定為政府的派出機構,行使著政府機構才能行使的權力,尤其是因開發區管委會法律地位的模糊,實踐中其直接扮演國有土地使用權出讓主體。律師認為該種國有土地出讓方式在實踐中效益與爭議并存,律師就開發區管委會出讓土地使用權的效力及風險規避進行如下論述

一、開發區管委會出讓土地使用權的效力

(一)開發區管委會法律地位及締約資格認定

根據《城市房地產管理法》和《土地管理法》的相關規定,國有土地使用權出讓合同(以下簡稱“出讓合同”)的出讓方只能是土地所在地市、縣人民政府國土資源管理部門,故開發區管委會不具備土地使用權出讓的主體資格,其簽訂的國有土地使用權出讓合同無效。而200581日最高院發布施行的《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定,以該解釋施行時間為界限,開發區管委會于200581日前作為出讓方與投資人訂立的土地使用權出讓合同,并不當然無效,而是效力待定,在起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的,認定合同有效;而200581日后開發區管委會簽訂的土地使用權出讓合同當然無效。

(二)該類糾紛的性質問題分析

根據《土地管理法》第二條、《城市房地產管理法》第三條和第十三條、《物權法》第一百三十七條以及《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第四條的規定,國家作為國有土地所有權人,有權與投資人簽定出讓合同將土地使用權出讓,約定土地使用權期限和相應價款。土地使用權出讓可以采取招標、拍賣、掛牌或者雙方協議四種方式,但是經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的,必須實行“招拍掛”方式出讓,不得通過協議方式出讓。關于出讓合同的性質,《最高人民法院關于處理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)明確將“出讓合同”納入民事訴訟受案范圍。同時2004818日,全國人大法工委給最高法就國土資源部門解除國有土地使用權有償出讓合同屬于民事爭議還是行政爭議問題的復函中稱:“現行法律中沒有關于行政合同的規定。在國有土地使用權出讓合同履行過程中,因土地管理部門解除國有土地使用權出讓合同發生的爭議,宜作為民事爭議處理。”因此,法院以往將“出讓合同”一般作為民事案件處理,將出讓合同定義為民事合同,按照《合同法》以及民事法律、法規處理,此種做法解決了招商引資合同糾紛的突破方式。

二、國土資源管理部門在簽訂“國有土地使用權出讓合同”應注意的風險規避

(一)細化出讓方的政策扶持

首先可為扶持政策設置前提條件,明確投資人的稅務落戶義務、以及稅務標準。其中稅務落戶義務及納稅地域限制時間一般為“十年”,但具體年限可視情況予以延長;稅務標準即明確約定投資人的年納稅金額。

其次應明確約定納稅不達標的出讓方權利,包括但不限于解除合同、暫停政策扶持、追索已扶持部分優惠待遇等。 

(二)就履約不能時候的處理方式即出讓方單方解除合同的權利予以明確約定

我們認為,投資人履約不能時,出讓人為最大限度規避損失和最大限度獲得收益,最好的解決方式是保留出讓人的合同解除權,設置在下述情形下的解除權,較為合理:

1、分期供地。即約定稅務或其他準入條件不達標時,出讓方有權不予開展后期供地,而同時,納稅標準不達標,還可參照前述約定稅務不達標的合同解除權,給予出讓人行使稅務不達標的合同解除權空間。

2、不可抗力。合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況,一般包括自然災害、如臺風、地震、洪水、冰雹;政府行為,如征收、征用;社會異常事件,如罷工、騷亂三方面。

3、政府政策。不可抗力本身已然包括政府行為,如征收、征用,但部門規章等政策文件在實踐中是否足以被為不可抗力,爭議非常大,據此我們認為仍然需單獨就政府政策行為予以提前約定,才可最大限度保障出讓人的解除權。

三、對投資人履約不能時的處置方式

除將上述履約不能的實現予以提前規避之外,簽約后仍應妥善處置如下問題:

1、投資人經營困難被并購、破產、重組。投資人因經營困難導致無法履約,達不到稅務要求甚至經營困難導致企業破產等,在投資人已交付土地出讓使用金的情況下,該地塊作為投資人的資產,會面臨被合法拍賣、處置,該種情形在出讓合同中無法規避。

2、投資人經營正常,予以商業并購的,根據公司法規定,收購方將承繼被并購方(投資人)的權利義務,并向出讓方履約。因此若被并購之后的“新投資人”仍無法達到出讓合同約定條件的,作為投資人仍可以向其主張權利。

                                                                       

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